In ultimii ani, piata imobiliara din Romania s-a dezvoltat substantial; cand vine vorba de achizitionarea unei locuinte ar trebui sa avem in vedere mai multi factori:
-
Tipul locuintei
in functie de componenta familiei – Apartament vs. Casa
-
Amplasamentul
Ex.: zona/cartierul, infrastructura, acces la transport in comun, distanta fata de magazine, gradinite, scoli, spitale, vecini.
-
Imobilul
calitatea constructiei, finisaje, materiale, istoricul constructorului
-
Evolutia pretului
in timp valoarea imobilului poate sa creasca sau sa stagneze in functie de factorii de mai sus si in functie de potentialul de dezvoltarea al zonei.
-
Job
in cazul in care ne mutam in alt oras pentru un job mai bun, ce vom face cu imobilul? Are potential de inchiriere/vanzare? Acopera potentiala chirie rata lunara?
-
Amortizarea investitiei
Intr-o locuinta data in chirie ar trebui sa se intample in aprox. 15 ani – pentru a fi o investitie profitabila : 0,8*Chirie x ani
Achizitia locuintei prin credit reprezinta un obiectiv pe termen lung, pe zeci de ani. In aceasta perioada suma platita poate fi dublul – sau mai mult – sumei imprumutate.
Avansul minim necesar variaza intre 15-30% in functie de creditul ales, dar si in functie de profilul clientului realizat de catre banca. Un rol important il joaca profesia, domeniul de activitate, vechimea/imaginea companiei, functia detinuta, situatia familiala, istoricul de rambursare a creditelor detinute etc.
Cu cat avansul este mai mare cu atata creditul este mai mic, rata mai mica si implicit un cost total al locuintei mai redus.
Pe langa avans, trebuie luate in calcul diverse taxe notariale, evaluari, garantii si nu in ultimul rand costurile pentru amenajare.
Majoritatea oamenilor nu iau in calcul costurile cu amenajarea si sunt influentati de catre banci sa accepte diferite credite anexe creditului ipotecar, cum ar fi creditele de nevoi personale sau cardurile de credit.
Inca de la inceput ar trebui sa fim constienti de riscurile care pot aparea pe perioada creditului care ne pot afecta in achitarea ratelor:
-
Riscul Valutar
in cazul in care avem un credit luat intr-o alta moneda decat cea in care avem veniturile; cresterea/scaderea cursului valutar influenteaza in mod direct rata.
-
Cariera
Pierderea locului de munca sau scaderea veniturilor.
-
Sanatate
Probleme de sanatate (accidente sau boli) care pot atrage costuri ridicate.
-
Divortul
in caz de divort, fie se vinde bunul si se imparte suma, fie ramane unul dintre soti cu datoria.
-
Variatii ale ratei
dobanda creditului este in cele mai multe cazuri variabila si este direct influentata de cresterile/scaderile IRCC si a inflatiei.
Dobanda
-
Marja Fixa
reprezinta dobanda impusa de banca
-
IRCC
indicele cu care se imprumuta bancile intre ele si care este inclusa in dobanda platita de catre client.
-
Anutitati
Asigurări,Taxă de Arhivă, Taxă Fond de Garantare, Taxă de Analiză Dosar, Taxă de Evaluare Imobil etc.
-
DAE
dobanda anuala efectiva care se plateste la intreg creditul – aceasta este dobanda totala la care trebuie sa fim atenti cand contractam un credit.
Mai jos avem un grafic care ne arata impactul dobanzii asupra creditului si cum isi recupereaza banca aceasta dobanda:
Rata = Dobanda + Principal
Dupa cum observam, in prima parte a creditului, cea mai mare ponderea a ratei o reprezinta dobanda iar in a 2-a parte a creditului ponderea mai mare merge catre principal (suma imprumutata).
Marea majoritatea tinde sa ia creditul pe perioada cea mai scurta astfel incat sa plateasca o dobanda mai mica, insa nu iau in calcul posibilele riscuri care pot aparea. In caz ca apare o problema si nu ne mai permitem rata, ajungem sa ne prelungim creditul pe o perioada mai lunga astfel incat sa ne scada rata.
Avand in vedere ca bancile sunt obligate sa accepte rambursarea anticipata a unui credit, recomandam sa se ia creditul pe perioada cea mai lunga acceptata de catre banca pentru a avea o rata cat mai mica – sa nu fie o povara.
Toate lumea se gandeste sa isi inchida creditul mai repede dar nu face nimic in acest sens. Mai departe avem evidentiate 2 din cele mai des intalnite modalitati de rambursare anticipata a unui credit.
Casa: investitie profitabila sau stres pe zeci de ani?
In graficul atasat avem varianta de inchidere a creditului prin plata in avans a ratelor.
Aceasta varianta este des aplicata insa cel mai putin eficienta.
In cazul in care apare o problema si nu ne mai putem permite rata, ajungem sa ne prelungim perioada sau facem alt imprumut.
In graficul atasat avem varianta de inchidere a creditului prin economisirea/ investirea unor sume de bani in paralel cu achitarea ratelor.
In cazul in care apare o problema avem resurse financiare la care putem recurge astfel incat sa o depasim.
Pe de alta parte, in momentul in care ajungem la suma necesara pentru a rambursa creditul, ne folosim de ea pentru a inchide creditul mai repede si astfel nu va trebui sa achitam bancii dobanda pe restul perioadei ramase.
In ambele variante trebuie sa avem in vedere rambursarea creditului cu reducere perioadei si NU reducerea ratei – in acest caz platim defapt dobanda in avans bancii.